不動産売買契約書の記載内容を詳しく解説Part⑯【第16条】契約違反による解除・違約金

不動産の売買契約は、不動産売買契約書に売主・買主が署名押印をおこない成立します。

不動産売買契約書がどのような内容になっているかを契約当事者となる売主様・買主様が見方や、注意点をしっかりと理解しておくことは、とても大切なことです。

今回は何回かにわたり不動産売買契約書の記載内容について詳しく解説いたします！

1.売主および買主は、その相手方が本契約にかかる債務の履行を怠ったとき、その相手方に対し、書面により債務 の履行を催告したうえで、本契約を解除して表記違約金（以下「違約金」という。）の支払いを請求することが できます。なお、違約金は、現に生じた損害の額の多寡に関わらず、増減はしないこととします。

2. 違約金の支払い、清算は次のとおり行います。

(1) 売主が違約した場合、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。

(2) 買主が違約した場合、違約金が支払い済みの金員を上回るときは、買主は、売主に対し、すみやかにその差額 を支払い、支払い済みの金員が違約金を上回るときは、売主は、買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額 を控除して、すみやかにその残額を無利息にて返還します。

この項目では、売主、または、買主が、不動産売買契約の債務の履行を怠ったときには、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告した上で、不動産売買契約を解除して、違約金の支払いを請求することができるとした規定が定められています。

この条項では、解除の事由として「本契約にかかる債務の履行を怠ったとき」と定めています。では、どのようなときが該当するのでしょうか？

例えば、残金決済日に

買主が、売買代金の支払いをしてくれない

売主が、引渡しに応じてくれない

売主が、抵当権等の抹消をしてくれない

売主が、所有権移転登記に応じてくれない

売主が、引渡し前の滅失毀損で修復してくれない

などが契約の解除の事由になると考えられます。ほぼ、残金決済日を迎えられないケースが解除事由になります。

例えば、買主が代金の支払いを怠るという契約違反の事実があったとしても、売主が不動産の引渡し、所有権移転登記手続きを怠っていたら、この契約違反は、違法にはなりません。

なぜなら、約定の決済日が過ぎないと、契約違反をしたと立証できない。決済日を迎える前だと、まだ支払いをする可能性があるからです。

また、売主は不動産の引渡し、所有権移転をする準備をしていないと双方が債務の履行を怠ったことになり、契約違反が該当しなくなります。

違約金は、売買契約書に記載した違約金を請求できます。

この違約金の額は、昔は売買代金の20％相当額と定めておりましたが、違約金の額が高額に成りすぎると、違約金の支払いができずに、契約の解除自体ができないケースが発生することが多かったため、今は、売買代金の10％相当額にするケースが多くなっています。

ただし、違約金の額は、売主と買主の合意により違約金の額を定めることができますので、もちろん売買代金の20%相当額に定めることもできます。

※昔は、手付金が売買代金の10％くらい、違約金は売買代金の20％くらいとなっていましたが、最近は手付金が売買代金の5％くらい、違約金は売買代金の10％くらいとなっています。

次回は、【第17条】反社会的勢力の排除条項　についてをお送りいたします。

Part①はこちらから【第1条】売買の目的物および売買代金

Part②はこちらから【第2条】手付金

Part③はこちらから【第3条】売買代金の支払いの時期、方法等

Part④はこちらから【第4条】売買対象面積・測量・代金清算

Part⑤はこちらから【第5条】境界の明示

Part⑥はこちらから【第6条】所有権の移転の時期

Part⑦はこちらから【第7条】引渡し

Part⑧はこちらから【第8条】抵当権等の抹消

Part⑨はこちらから【第9条】所有権移転登記等

Part⑩はこちらから【第10条】引渡し完了前の滅失・毀損

Part⑪はこちらから【第11条】物件状況報告書

Part⑫はこちらから【第12条】公租公課等の分担

Part⑬はこちらから【第13条】瑕疵の責任

Part⑭はこちらから【第14条】設備の引渡し

Part⑮はこちらから【第15条】手付解除