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2020年01月25日
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不動産売買契約書の記載内容を詳しく解説Part⑬【第13条】瑕疵の責任

不動産の売買契約は、不動産売買契約書に売主・買主が署名押印をおこない成立します。

不動産売買契約書がどのような内容になっているかを契約当事者となる売主様・買主様が見方や、注意点をしっかりと理解しておくことは、とても大切なことです。

今回は何回かにわたり不動産売買契約書の記載内容について詳しく解説いたします!

※2020年4月~民法改正による不動産売買契約書の主な変更点を解説【第13条】契約不適合による修補請求等(※代金減額請求および損害賠償請求)

【第13条】瑕疵の責任

①個人間取引の場合

1.売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵、および建物の隠れたる瑕疵につき以下のものに限り責任を負いま す。

(1) 雨漏り

(2) シロアリの害

(3) 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕

(4) 給排水管(敷地内埋設給排水管を含む。)の故障

なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記瑕疵を発見したとき、すみやかにその瑕疵を通知して、修復 に急を要する場合を除き売主に立会う機会を与えなければなりません。

2. 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負う ものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵により生じた損害の賠償または瑕疵の修復の請求をすることができます。

3. 買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヶ月以 内にかぎり、本契約を解除することができます。

4. 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契 約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

②売主が宅建業者(不動産会社)の場合

1.売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について責任を負います。

2.売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から2年以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負うも のとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵により生じた損害の賠償を請求することができます。

3. 買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から2年以内 にかぎり、本契約を解除することができます。

4. 売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契 約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

③新築戸建(売主が宅建業者)の場合

1.売主は、買主に対し、本物件の隠れたる瑕疵について責任を負います。

2. 売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から2年以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負うも のとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵により生じた損害の賠償または瑕疵の修復の請求することができま す。

3. 買主は、売主に対し、第1項の瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から2年以内 にかぎり、本契約を解除することができます。

※ここまでは「売主宅建業者」の場合と一緒です。

4. 第2項、第3項にかかわらず、売主は、買主に対し、本契約が新築住宅の売買契約であるため、「住宅の品質確保 の促進等に関する法律」に基づき、別表に掲げる「住宅のうち構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」の瑕疵(構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除く。)については、表記瑕疵の責任期間起算 の時から10年間、責任を負います。

5. 前項の瑕疵の責任期間起算の時が、「住宅新築請負契約の請負人から売主への引渡しの時」の場合で、本契約締結時に建物未完成(売主への未引渡し)のため、その日付を明記できないときは、売主は、買主に対し、本契約の引渡日までに当該引渡しの時を通知します。

「瑕疵の責任」の解説はこちら

不動産の引渡し完了後、一定期間の間に、不動産に隠れたる瑕疵が見つかった場合の売主の瑕疵担保責任に関する内容が規定されています。瑕疵担保責任期間は、個人間の取引の場合、引渡し完了日から3ヵ月と規定することが一般的です。

また、売主が宅建業者(不動産会社)の場合、新築戸建の場合によって責任期間は変わります。なぜなら、不動産の取引は、個人の方が保護される内容になっておりますので、売主が宅建業者の場合、買主の個人を守る契約内容になります。

そもそも瑕疵とは?という方はこちらをご覧ください⇒【みさと不動産プラス知っトク情報】不動産売却の悩み:瑕疵担保責任とは?

まとめ

売主様も瑕疵について知らず、買主様もその瑕疵について告知を受けていない場合が、隠れた瑕疵となります。
付け加えると、売主様は知っていたが、買主様に告知をしていない場合も、隠れた瑕疵に該当します。

瑕疵として該当しないケースが、売主様が、その瑕疵について把握していて、買主様に説明告知している場合は(買主様がその瑕疵を納得して購入した場合)、隠れた瑕疵には該当しません。もちろん、その責任範囲も売主様には及びません。

次回は、【第14条】設備の引渡し についてをお送りいたします。

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで41年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって16年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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