【みさと不動産プラス知っトク情報】不動産売却の悩み：契約不適合責任とは？

不動産を売買するときは、不動産売買契約書において必ず「契約不適合責任」という言葉がでてきます。

契約不適合責任とは見えない欠陥や不具合のことをいいます（売買契約締結内容と異なる不具合）。

見えている欠陥や不具合があれば、売主様から買主様に伝えられますが、売主様にもわからない、知らなかった欠陥・不具合があった場合、買主様は知らずに購入すことになります。

契約不適合とは、その不動産に契約の不適合があった場合に、売主様がその契約不適合の修復する責任をもたなくてはならないということを意味します。

具体的に契約不適合はどのような欠陥や不具合を指すのでしょうか。

ここでは、契約不適合責任についてわかりやすく説明します。

契約不適合には、物件に関する物理的瑕疵だけでなく、心理的瑕疵（事件・事故・自殺等）もあります。また、物件に何らかの影響を及ぼす恐れがある建築計画や、騒音・振動・臭気等の発生、暴力団事務所等が物件の近隣周辺にあるか否かも購入の際の判断基準となることがありますが、

一般的な不動産売買契約書であれば、以下のような契約不適合が売主様に修復の義務があることを定めています。

①土地の契約不適合

（1）地中埋設物
（2）土壌汚染　など

②次の隠れたる建物の瑕疵

（1）雨漏り
（2）シロアリの害
（3）建物構造上主要な部位の木部の腐蝕
（4）給排水管（敷地内埋設給排水管を含む。）の故障　など

土地の契約不適合、建物については①雨漏り、②シロアリの害、③建物構造上主要な部位の木部の腐蝕、④給排水管の故障の4種類の契約不適合について、売主様に修復の義務があることを定めています。

●建物については4種類の瑕疵のみ認められ、それ以外は認められれておりません。

●土地・建物ともに修復に限定

●期間は引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたもの

●土地の契約不適合により契約の目的が達せられないときに限って、売買契約を解除することもできる

●土地の契約不適合による解除の場合、買主は損害賠償請求することも認められる

4種類の契約不適合というのは、すべて住宅の基本性能に係わるものであり、多大な修復費用がかかるものでもあります。つまり、そこに欠陥があれば、建物の価値・価格に大きく変わってしまうため、売主が修復義務の責任を負うとされていいます。

「契約不適合＝見えない欠陥」とは、

その物があるべき一定の性質や性能がないということです。しかし、中古の建物の場合は、建築後の年月が経つにつれて性能が劣化する経年変化や自然損耗などがあり、瑕疵かどうかの判断は難しいですよね。
そのため、中古物件の場合は契約不適合責任を負わないという契約も可能です。

買主様が不動産会社（買取）の場合、契約不適合責任免責で契約もできます。その場合、引渡した後に、売主様は不安がありません！

個人間の取引でも、売主様・買主様お互いに納得すれば、契約不適合責任免責ができますが、仮に売主様が責任を負わないという契約（契約不適合責任免責）であっても、

売主が瑕疵を知っていて買主に告げなかった場合、もしくは虚偽の告知をした場合については、売主は責任を負わなければなりません。

上記のような言った、言わないでもめないように、

売主様は買主様に、売買物件について、瑕疵を含めて売主が知っている情報を

「物件状況等報告書」に記入の上、説明することになっています！