【みさと不動産プラス知っトク情報】机上査定ってどういうもの？どのような方におすすめなのか？

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

通常、不動産（マンション・戸建・土地）の、現状の価値がいくらくらいなのか知るためには、不動産会社に査定してもらうことが多いと思います。

不動産の売却査定の方法として、

「机上査定」と「訪問査定（実査定）」

の2種類があります。

では、この2種類はどうように違うのでしょうか？

今日は、比較的よく選ばれている「机上査定」について解説いたします！

机上査定とは簡単に言うと、

建物の中を見ずに査定する方法です。

机上査定は、こんな方に向いている査定方法ですね！

「まだ、不動産を売却するかわからないけど、今、いくらぐらいで売却できるのか知りたい！」

机上査定とは、以下のようなデータで、おおよその査定金額を算出します。

①過去の近隣の成約事例

一番使われるデータになります。不動産の価格は過去の成約事例をもとに出します。

マンションであれば、同マンションの事例が多い。

戸建・土地であれば、エリア・面積・築年数が近い物件の事例が多い。

成約年月日が新しい（直近6ヵ月以内）の事例が多い。

このようなデータが多い不動産はより正確に査定価格が算出できます。

②現在販売中の物件および価格

同じ丁目にある土地・戸建、または同じマンション内で、現在販売中の物件がある場合は、非常に重要になります。比較対象にされるからです。

同エリア、同マンションに多くの物件が販売されてると、傾向として価格が下がりやすくなります。お互いが、意識して、他の部屋よりお買い得感をだそうと価格を下げてくる可能性があるからです。

しかし、販売中の物件は、

「まだ売れていない＝その価格で売れるかはわからない」

ということから、すべてを鵜呑みにするのは、危険です。

最終的な販売価格を決定するときには、販売中物件の市場動向を見て、決定します。

③路線価および公示価格

土地部分の査定には、公的な価格も確認します。

路線価や公示価格などの公的な価格も参考にします。

しかし、路線価は、相続税評価に使われる指標ですので、不動産流通価格ではありませんので、ご注意ください。

④現在の市場の流れ

不動産の価格は、実際の景気動向に影響します。

天災地変や、今で言うと、新型コロナウィルス感染拡大などの影響で価格は変動します。

新型コロナウィルス感染拡大当初は、不動産は流通は減少しましたが、

テレワークやリモートワークの増加で、マイホーム購入の意識が高まり、結果、不動産の流通は活発化し、価格の上昇が起きています。

本当であれば、一番の価格の根拠となる成約事例のデータは、レインズ（REINS）のデータを利用しているので、

どの不動産会社が査定しても、ほとんど同じ机上査定価格が出てくるはずです。

しかし、そうならないのが、机上査定の怖いところです。

お客様の中には、「いろんな不動産会社に机上査定して、一番高い金額で査定金額をだしたところにお任せしたい！」という方もいます。

買取を希望しているのであれば正しいのですが・・・

机上査定の注意点とは？

※相場よりわざと高めに査定する不動産会社がいる

媒介契約を結びたい、訪問査定にこぎつけたい、などの理由で、他の不動産会社と比べて興味を持ってもらうために、相場よりわざと数百万円も高めに査定する不動産会社がいます。もちろん、高い査定でも成約することもあります。

しかし、「査定金額＝成約価格」ではありません。

相場を理解した上で、チャレンジ価格で販売スタートするのと、高い査定金額で売れると信じて販売スタートをするのでは、成約までの期間・満足度など全く変わってしまいます。

売却査定依頼は、所有者にお会いしたい！

これは、どの不動産会社でも同じです。お会いして、売却理由を聞いたり、室内状態を確認することによって、人間関係が出来、お客様に具体的な提案が可能になります。

机上査定の場合、どうしてもメールだけで終わってしまうことが多いため、少しでも、目につく査定価格を出すことによって、訪問査定に繋げたいといという気持ちが、相場よりわざと数百万円も高めに査定するという現実につながっているのかと思います。

現時点で、物理的に訪問査定が不可能な方は机上査定を利用すべきです。

または、次のような方は、机上査定をおすすめします。

・まだ売るかどうか決まっておらず、どれぐらいの金額かだけ教えて欲しい

・現在、売却相談物件から遠くに住んでいる

・売却相談物件に居住中だが、ご家族に内緒で相談したい

・売却相談物件が投資用の物件のため、室内を見ることができない

具体的に売却を考えている方は、

やはり、訪問査定（実査定）をおすすめします。

売却理由は人それぞれ異なります。

その理由によって、「今すぐ売れなくてもいいので、相場価格より高めに売り出してチャレンジしたい！」という人もいれば、「住宅ローンが支払いが厳しいので、少しでも早く売却して欲しい！」という人もいます。

先程も言いましたが、

売主様の売却理由や希望等で、不動産会社の売却の提案が変わります。

最後は、不動産会社の営業と直接会って、自らの希望等を伝えなければ、机上査定だけでは有益な情報を得ることは難しいと思います。

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