【みさと不動産プラス知っトク情報】事故物件の売却方法は？事故物件もお任せください！

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

不動産を検索していると、「事故物件」という物件を目にされたことがあるかも知れません。

ただ、事故物件といっても、いろいろな内容があります。一般の物件とは区別して取り扱われます。

今日は、いわゆる「事故物件」の売却について、知っておくべき内容を説明していきたいと思います。

不動産の売却に関して、買主に告知義務のある物件は、

「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」がある物件に分類されます。

いわゆる事故物件に該当するのは「心理的瑕疵」のある物件になります。

では、物理的瑕疵と心理的瑕疵は何が違うのでしょうか？

①物理的瑕疵とは？

これは、名前の通り、物件自体に瑕疵があるケースです。

例えば、建物にシロアリによる被害、雨漏りしてる、基礎や柱が欠損している、

土地に土壌汚染、地中埋設物などが該当します。

しかし、物理的瑕疵のだいたいは、補修が可能です。

万が一、引渡後に物理的瑕疵が発見されても、売買契約書の「契約の不適合」が明記されたいますので、一定期間は、売主による修補義務が生じます。

補修が可能ということは、補修すれば事故物件ではなくなるということになります。

しかし、「心理的瑕疵」はそういうわけにはいきません。

②心理的瑕疵とは？

これは、「気持ちが悪い」「怖い」などの心理的不快感があるケースです。

例えば、物件内での自殺、殺人、病死（発見が遅れた）、火災などが該当しますが、

その他にも、隣に暴力団事務所がある、火葬場があるなど物件には関係ないですが、

こういったケースも心理的瑕疵に該当します。

「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」の違いは、

補修によって瑕疵が解決できるかできないかということになり、

心理的瑕疵の場合は、売却の際に、市場価格を大きく下回ることは知っておく必要があります。

何をもって事故物件に定義されるかと言うと、「死亡」が一つの目安になります。

事故物件における「死亡の線引き」については、以下の通りです。

※法律的に、どこまでが告知義務があるか細かく取り決めはありませんので、担当する不動産会社によって、多少異なる場合があります。（みさと不動産プラス基準で記載）

➊殺人事件→事故物件

❷自殺→事故物件

❸自殺未遂で病院で死亡→事故物件

❹火災（死亡者があってもなくても）→事故物件

❺病死（家族等に看取られ事件性なし）→非該当

❻老衰死（家族等に看取られる）→非該当

❼孤独死（事件性はないが、発見が遅れる）→事故物件

❽居住者が物件外で自殺→事故物件

❾居住者が殺人等の事件を起こした→事故物件

個人的な見解ですが、

事故物件に該当するか否かは、「幸せな死」と「不幸な死」かで分類されると思います。

買主が死亡原因を聞いても、

「気持ちが悪い」「怖い」などと思わない死因（個人差はあるとは思いますが）は事故物件には該当しないと考えています。

事故物件であることを隠蔽して契約することはできません。

先程もお話しましたが、事故物件を売却する場合、市場価格を大きく下回ることになりますので、

「事故事実を告げずに、不動産会社に売却を依頼すれば、相場で売れるかも」と考える人もいるかもしれません。

しかし、仮に、事故事実を伝えずに売却が出来たとしても、数年後、突然・・・・

事故事実が発覚した買主および不動産会社から、責任を追及および損害賠償請求されることになります。

事件事故はどんなに隠しても、必ず発覚します！

住んでいれば近隣の噂などで発覚するのは時間の問題です！

発覚が何年後でもあっても、事故物件の告知義務違反には時効が認められません。

また、事故事実を発見できなかった不動産会社にも責任が及ぶことになりますので、その事実を売主とグルになって隠蔽しようとする不動産会社はまず、いないと思います。

最近ニュースで見たのですが、告知基準を明確化の動きがあるようですね。

参照ブログ：

「事故物件の告知基準を明確化⁉」先日こんなニュースを目にしました！

事故物件を売却するには２つの方法があります

①「仲介」による売却方法

不動産会社に売却を依頼して買主を探してもらう場合です。

もちろん、買い手は少なくはなりますが、中には、心理的瑕疵を気にしない人もいます。

安く買えるなら、事故物件でも！という人はいます。

しかし、気を付けなくはならないのが、価格は通常より安くなっているため、お問い合わせが多く来ます。お問い合わせが多い分、事故内容が近所に広まりやすくなってしまいます。

近所に事故内容を知られたくない人には向かないもしれません。

また、

買い手が少ないということは、販売期間が長引く可能性があります。

②「買取」による売却方法

不動産会社に買取をしてもらう場合です。

この方法の最大のメリットが、市場に出さずに、即現金化ができることです。

近所にあまり知られたくない人や、早く現金化、手放したい人に向いています。

そもそも事故物件の場合、相場価格より3割～5割減になることの方が多いので、

仲介での売却でも、買取での売却でもあまり価格が変わらない場合が多いです。

※注意

・成約価格が2,000万円以上の場合、仲介手数料50％OFF

・成約価格が1,999万円以下の場合、仲介手数料30％OFF

・成約価格が400万円以下の場合は正規仲介手数料になります。

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