【みさと不動産プラス知っトク情報】親が認知症になってしまった…その場合の不動産売却はどうすれば？

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

親が認知症になり、施設に入居するために、

親名義の実家を売却して、施設の入居資金にしたい。

という相談がたまにあります。

親が認知症になることは事前に予測はできませんからね…

そのようなことが起こっても、慌てないように、

今回は、親が認知症になった場合の、不動産売却の流れについてお話いたします。

委任状を書いてもらい代理人をたてる通常のケースと違い、

認知症や、精神上の障害により、物事の判断能力が著しく低下している場合、

騙されたり、不利益が生じないように、

家庭裁判所に成年後見制度の申し立てをすることになります。

ただし、

後見人選任の審判が下りるまで通常2～4ヶ月程度かかります。

認定された成年後見人は、その方の意思を代理人として決定することができます。

これは、不動産の売買にかかわらず、

悪質な訪問販売に騙された場合などの被害を防ぐことが出来ます。

成年後見人になれる条件は、大きな決まりはありませんが、

一般的には、家族、親族などの近い人がなることが多いです。

ただし、以下の条件に該当する人は成年後見人にはなれません。

・未成年者

・破産者

・過去に後見人などを解任されたことはある人

・本人対して、訴訟を起こした人など

本人に不利益が起こりそうな人には、裁判所の許可がおりません。

最終的には、裁判所の許可がおりないと成年後見人にはなれません。

たまに、弁護士や司法書士などが後見人として選ばれている場合もあります。

認知症の親の成年後見人に息子が認定されれば、

不動産売却に関する以下の項目は後見人は行うことができます。

①媒介契約を締結する不動産会社選び

②売却金額の決定

③売却期間やその条件面の決定

ただし、居住用不動産の売却については、

成年後見人であっても勝手に進めることはできません。

不動産の売却を進めていく上で、家庭裁判所の許可が必要となります。

家庭裁判所で「居住用不動産処分許可」の申し立てが必要になり許可がおりたら、売却を進めることができます。

申し立てには、「不動産売買契約書（写）」は必要になりますので、

売買契約締結→居住用不動産処分許可→残金決済

という流れになります。

そのため、売買契約書の特約には、居住用不動産処分許可がおりなかった場合、

白紙解除になる条文を追加しておく必要があります。

※停止条件の特約例
本契約の売主は成年被後見人であり、本物件が売主の住居として使用されていたため、売買に際して〇〇家庭裁判所の許可を停止条件として契約し、令和〇年〇月〇日までに当該許可が得られなかった場合、本契約は白紙解除されるものとし、売主は受領済みの手付金を無利息にて直ちに買主に返還するものとします。その場合、売主及び買主は互いに損害賠償請求等は出来ません。

途中で売却内容を変更することができませんので、内容は慎重に決定しておく必要があります。

ちなみに、

居住用以外の不動産は、成年後見人の判断で処分することが出来ます。

このコラムを読んで、何かわからないことや、ご相談したいことがありましたら、

お気軽にみさと不動産プラスの中原までご連絡頂ければと思います。

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