【みさと不動産プラス知っトク情報】高齢者の居住用不動産売却の注意点（最近、所有者が高齢のため売却したいという相談が増えています）

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

今日は、高齢者の居住用不動産売却の注意点について解説いたします。

最近、弊社でも、所有者が高齢のため売却したいという相談が増えています。

もちろん、高齢者といっても元気であれば、通常の不動産売却となんら変わりません。

しかし、

意思能力（判断能力）が低下している高齢者が不動産の売却をする場合には、注意が必要になります。

次の事項について、確認していきましょう。

不動産の売却などの法律行為を行うには、契約当事者（所有者）が契約締結時に意思能力を有していることが必要です。

意思能力とは、自己の行為の法的な結果を正しく認識し、これに基づき正しく判断する能力のことです。

意思能力が不十分な者が契約内容を理解せずに契約を締結し、不測の損害を負う事態等を防ぐため民法では、

「意思能力がない（意思表示）法律行為は無効」と明文化されています。

では、意思能力がない人が所有する不動産を売却する場合にはどういう手続きが必要なのでしょう。

成年後見人制度とは、知的障害・精神障害・認知症などによってひとりで決めることに不安や心配のある人がいろいろな契約や手続をする際に、お手伝いする制度です。

意思能力の低下の程度に応じて、後見、保佐、補助の審判を行い保護する制度になります。

後見開始の審判が出るまで3ヶ月程度かかり、居住用不動産の売却の家庭裁判所の許可が下りるまで3週間程度かかりますので、急いで売却して現金化するのは難しくなります。

■成年被後見人

精神上の障害により、事理を弁識する能力を欠く常況にある者で、家庭裁判所の後見開始の審判を受けた者（保護人：成年後見人）

不動産の売却は、成年後見人が代理として行います。

成年被後見人が直接行ったほぼすべての行為は取り消すことができる。

■被保佐人

精神上の障害により、事理を弁識する能力が著しく不十分である者で、家庭裁判所の保佐開始の審判を受けた者（保護人：保佐人）

重要な財産上の行為（不動産の売却等）を保佐人の同意なしに行った場合には取り消すことができる。それ以外は、保佐人の同意がなくても有効な契約を結べます。

不動産を売却する場合は、被保佐人は保佐人に同意を得なければなりません。

保佐人は、被保佐人が行う重要な法律行為に対して同意をする権限をもっていますが代理権までは有していません。

したがって、保佐人が被保佐人を代理して、不動産売買契約を締結することなどはできません。

■被補助人

精神上の障害により、事理を弁識する能力が不十分である者で、家庭裁判所の補助開始の審判を受けた者（保護人：補助人）

被補助人は、補助人の同意がなくても有効な契約を結べます。

例外として、重要な財産上の行為のうち、家庭裁判所に補助人の同意を得なければならないと特定された行為をする場合は、補助人の同意なしに行った契約は取り消すことができる。

したがって、家庭裁判所に補助人の同意を特定されていない場合の不動産売買契約は、被補助人は補助人の同意がなくても締結ができます。

成年後見人が成年被後見人の居住用不動産を売却する場合は、

成年被後見人にとっては、住み慣れた家を離れることは、精神面や体調に与える影響が非常に大きいため、居住用不動産の売却には慎重な判断が必要です。

そのため、成年後見人による「居住の用に供する建物又は敷地」を、不動産売却等をする場合には、家庭裁判所の許可を得る必要があります。

入院中や、施設に入っている場合でも、本来の生活の本拠は自宅であるため、退院した場合にも自宅に戻ることが考えられるため、そのような場合でも「居住の用に供する建物」に該当することになります。

家庭裁判所の許可が下りるまで3週間程度かかりますので、急いで売却して現金化したい場合は、注意しましょう！

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