【みさと不動産プラス知っトク情報】土地売却の大切なポイントを解説！古い家があっても売れる？？

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

・長年住んだお家を買替えして、マンションに住み替えたい

・古家は解体したほうがいいのかな・・・

・実家を相続したが、住む予定がないから売却したい

とお悩みの方へ。

もちろん、メリット・デメリットはありますが、古い家が建ったままの土地でも売却は可能です。

このブログでは土地を売る際の大事なポイントを分かりやすく解説します！

中古物件としては古すぎる･･･ような古家付き土地を売却する場合、

更地のほうが売りやすいのでは？？と思うかもしれませんが、更地よりもメリットがあることもあります。

築年数が古い戸建はそのまま売却してしまうと、雨漏りやシロアリの被害など、住んでいる間には知らなかった契約不適合（欠陥や不具合）があった場合、修補責任を負わなければなりませんが、

土地として売却する場合は、あくまで売買の対象は土地になりますので、建っている家の契約不適合による修補責任を負わないという特約が有効になります。

ただし、土地についての契約不適合責任は負わなければなりません。

買主様が建物をリノベーションしてそのまま使いたいという可能性もあります！

最新の新築戸建もいいが、古いお家が好きな買主様もいます。最近はほとんど見ることがなくなった大黒柱など、古い家は意外といい木材を使っていることが多いです。

以前、私が担当したお客様も、新築戸建には全く興味がなく、古いお家に限定して探していました。結果、土地（古家あり）を購入して、リノベーションしていまも住んでいます♪

古い家があるということは、そのまま、住宅ローンを受けられるということです！

また、土地として検討する買主様も、建物が建っていることで、2階からの眺望や陽当り状況、この大きさの建物を建てるとこのくらいのお庭が作れる等、更地の場合より暮らしがイメージしやすい というメリットもあります！

土地の固定資産税の評価額は一般的に建物が建っている場合、更地の場合より安くなります。

空き家を含む住宅には税金の支払いが減額される住宅用地の軽減措置特例があります。 家を取り壊して更地にしてしまった場合は軽減措置が適用外になってしまいます。

万が一、売却期間が長引いてしまったときでも、固定資産税が安く済むというメリットがあります。

ただし、空家対策特別措置法が制定され、空家の所有者に対して市区町村が指導できるようになりました。 適切に管理されていない空き家は倒壊の恐れがあったりなど地域や近隣住民の迷惑となってしまうからです。

住んでいないとしても、空家は適切な管理が必要になりますので、ご注意しましょう！ 

それでは逆に、古い家が建ったままの土地を売却する際のデメリットはなんでしょうか？

古家つき土地の売却の場合、原則、建物の解体は買主様の負担となりますが、

購入申し込みの段階で買主様から建物解体後の引き渡し（更地渡し）や、解体費用の相当額の値引きを交渉されることがあります。

解体費用は、建物の構造、大きさ、前面道路の広さ（重機が入ってこれるかどうか）によって、変動しますので、売却を依頼している不動産会社に前もって解体費用の見積もりを依頼しておくと、買主様との交渉がスムーズに進みます。

先程も出ましたが、不動産の売却には、契約不適合責任というものがあります。

古家付きの土地の売却の場合、建物は、契約不適合責任を免責することができますが、土地については、免責に出来ないのが一般的です。

土地の契約不適合の主が、地中埋設物があった場合です。

建物が建っている場合は、建物の下に何が埋まっているのか事前に確認できません。

買主様が購入後、建築工事を始めたときに昔の基礎・大きな石や廃材などが発見されることが稀にあります。これは契約不適合になりますので、もし埋設物が見つかった場合は、除去や処分等にかかる費用を売主様が負担することになります。

マンションと違い、土地・戸建を売却する場合、隣地との境界を必ず明示する義務があります。境界がはっきりしていない場合は、不動産会社が手配をし、確定測量等を行って境界確定図を取得しなければなりません。

測量には費用がかかりますが、境界明示をしっかりして、土地の現況を明確にすることで土地は売りやすくなります。

境界が不明な土地を購入する･･･人って、あまりいませんよね。

古家がある土地の売却には、上記のようにメリットもあればデメリットもあります。

事前に大事ポイントがわかっていれば、土地の売却活動をスムーズに開始できますので、是非、ご参考にしていただければと思います。

また、それでも心配事、悩み事があれば、みさと不動産プラスへご相談ください！