【ちゃんしーブログ2023】～28回目～家を買うのに頭金は必要？手付金は戻ってくるの？！

こんにちは、みさと不動産プラスのちゃんしーです。

今回は実際に家を買うお客様が一番といっても過言ではない質問が頭金になってきます。

何千万円という価格の買い物を考えているので頭金のイメージができないのは仕方ないことなのです。

実際に頭金を出すのかは自分で決めれるのですが、かといって契約の段階で全くお金を使わないということでもないのです。

それが　手付金　です。

手付金に関して一番多い手付金は戻ってくるのか？に関してもご説明させていただきます。

※手付金の相場は、不動産売買価格の概ね5～10％程度。

一般的に手付金は契約時に支払いをします。

事前に振込の場合や、契約日に直接手渡しなど様々なケースがあります。

手付金には、気軽に契約が反故にされないようにする一種の「担保」としての役割もあることに留意しましょう。

手付金が安いと、買主・売主ともに契約の解除がしやすくなることから、トラブルに発展するリスクが高くなるおそれがあります。

かといって手付金が高すぎると解約が難しくなって、解約手付のメリットを享受しづらくなることにも注意が必要です。

実際体験した手付金トラブルをブログにしています、、、

【本当にあった不動産の怖い話】少額手付の危険性・・・手付解除にハラハラ・・・

https://misato-fp.co.jp/contents/8606

手付金は、マンションや土地など不動産の売買契約を結ぶ際に買主から売主に支払うお金のことで、大きく分けて以下の3つの種類があります。
なお、契約書において「手付金は、残金支払時に売買代金の一部に充当する」とすることも多く、その場合、手付金は売買代金の一部に充当されることになります。

この3種類、証約手付・解約手付・違約手付

いったいどんな違いがあるのか、ちゃんしーの考えとしては重さが違うのかなと思います。　

・証約手付は
意味としては買主が手付金を支払い売主が受領することで、買主・売主双方が不動産の売買について同意し、契約が成立したことを明確に意思表示したことになります。

・解約手付は
契約成立後でも、一方の当事者だけの意思で契約の解除ができるようにするために支払われる手付金を「解約手付」といい、一般的には不動産売買契約における手付金のほとんどがこれにあたります。ですので解約する場合は買主は自身の支払った手付金を返還してもらう権利を放棄する（手付金放棄）することによって解除することができます。一方、売主は買主に手付金の倍額を返還（手付金倍返し）することによって解除することができます。

解約に対してのペナルティのようなものです。ですので証約手付金よりも条件がある分効果は大きいと考えられます。

・そして三つめは違約手付になります。
あまり一般的には使われないのですが契約を結んだにも関わらず買主が契約義務を果たさなかった場合（例：購入代金を支払わない場合）、手付金は没収されます。逆に売主が契約義務を果たさなかった場合（例：期限内に不動産を引き渡さなかった場合）は、買主に手付金の2倍の金額の違約金を支払わねばなりません。
　他二つの手付金に比べると違約がポイントになるので買うのをやめる、売るのをやめる以外にも多くのケースが該当してきます。


余談にはなりますが、手付金以外にも契約違反、違約をしてしまうと違約金を支払うことになります。
一般的に違約金は売買代金の～20％とします。

ではここで問題です。
違約手付で契約をした場合、契約違反をしてしまうと違約金は手付の金額になるのか、売買代金の～20％になるのか、又はその両方になるのか、、

このケースであれば違約手付で決めた金額のみになります。

ですので違約手付を使う目的としては損害額は気にせず、先に違約金を決定させておこうという場合に使われます。あまり一般的ではないのでもし不動産屋さんからこの言葉がでたら思い出してください。

※解約手付の場合でも損害額を気にせず違約金を決める場合もあります。

巷で広がる噂の一つ、

手付金は戻ってくるのかです。

結論から言ってしまうと基本的には戻ってきません。
ほとんどのケースは手付金は売買代金の一部に充当されるのです。

全額返還されるのは、解約になるときだけなので基本的に戻ってこないと考えておきましょう。
ローン特約により戻ってくる場合はあるのですが、戻ってくる場合は購入ができなかった場合がほとんどです。


最近では住宅ローンを物件価格のフルで利用し頭金をゼロにする方が多いです。

しかし契約前に手付金を支払うから頭金と考える方がほとんどで、
ではなぜ戻ってくるなどと噂が出ているのか、それは住宅ローンに秘密があります。

基本的に手付金は売買価格の一部になってしまうので、
4000万円の物件を購入した場合、5％の手付を支払い200万円契約前に支払います。残り物件価格を引渡日に支払いするので3800万円の支払いになります。

これだけ見ると頭金に感じるのですが、
住宅ローンで4000万円借りていると、基本的に3800万円の支払のタイミングで4000万円がご自身口座に入るので4000万円ー3800万円で200万円口座に残る形になります。

先に手付で支払った200万円が住宅ローンで借りるので200万円が手元に残るので戻って来たという表現で噂が広まっているのかと思います。

※今回のケースでは諸費用は見ないでの計算になります

不動産売買では高額になるので契約の流れや支払のタイミングなどの把握が大事になってきます。

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