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2021年09月04日
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【みさと不動産プラス知っトク情報】遊ばせている土地は何も生みません!土地の活用・売却をしましょう!

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

相続などで、使わない土地を所有している方は多いと思います。

売却した方が良いのか?

老朽化した家は解体した方がいいのか?

雑草はどうしよう・・・

アパートなどを建てて活用したほうが良いのか?

どうやったら、利益が出るのか悩みが絶えないと思います。

そんなことを考えているうちに

雑草が・・・

家が老朽化して・・・

ご近所さんからクレームが・・・

どうしよう・・・

なんてことがあると思います。

今日は、土地の活用および売却する場合の注意点を発信していきますので、

ご興味ある方は、最後まで見ていただけるとうれいしいです。

▼土地は遊ばせていても何も生みません!

土地はそのままにしておいても、何も生みません!

雑草などが生えるだけですね。また、ご近所さんからクレームも生むかもしれません。

それどころか、固定資産税を毎年支払い、おかねを失う厄介な存在になります。

土地は遊ばせておくのではなく、何かを生み出すために、土地活用の方法を考えることが大事です。

 

▶そのまま貸す

土地活用にはさまざまな方法がありますが、一番シンプルなのが土地を貸すことです。

何も手を加えず、そのままの状態でも土地活用できます。

メリットは、借主が手を入れてくれることです。

一方、デメリットは、利用してもらうにあたって借主は建物などを建てるので、長期間にわたって借地契約を締結しなければなりません。

途中で、売却したいと思っても、借地契約が邪魔して思うようにできないケースが出てきます。

▶建物を貸す

建物を建てて貸すのも基本的な方法ですね。

マンションやアパートを建築し、不動産投資に活用します。

住んでいる人がいる限り、家賃収入が安定して入るので利益を得ることができます。

しかし、土地の立地条件によっては空室率が高まり、思ったような家賃収入が入らず、大きなリスクとなることもあります。

また、貸主になるということは、建物建築費用、建物の修繕費や、管理委託料、固定資産税などなど、いろいろな経費はかかりますので、それらは支払ったら思ったような手取り収入にならないこともありますので、よく相談した上で進めることをおすすめします。

▶駐車場として貸す

駐車場も最近は、土地活用の有効な方法ですね。

非常にリスクの低い方法ですが、利益も高くありません。

メリットは、土地に大きな設備を建てないことです。(コインパーキングであれば、料金機械と、各駐車スペースの設備くらいです)

最近では月極で貸すより、コインパーキングのほうが収益性は高くなっています。

コインパーキングの場合、コインパーキングの会社は一括で借りてくれますので、利用収益で増減することはありませんので、安定した収入が見込めます。

▶トランクルーム

駐車場と似た貸し方でいうと、トランクルームもあります。

駐車場は場所が良くないとあまり借主が付きづらいですが、トランクルームは多少、場所が悪くてもでき、設備もトランクルームを置くだけで済むので、土地活用として利用しやすいのは確かです。

しかし、収益性はそこまで高くなりません。

▶売却

最後に、土地の売却です。

これは、長期的な収入はもちろんありませんが、一括で、大きなお金が入ります。

また、今までの土地活用ですと、経費や管理義務が常に発生し、かつ、一度貸すと、途中で使用目的(売却)等を変更できないというデメリットがあります。

一番手間がなく、収入を取れるのは、やはり、売却になると思います。

売却方法も以下の方法がございます。

▼古家付きのまま売却は?

土地の上に古い建物が残った状態を、古家付きの土地と呼びます。

本来であれば、どんな建物でも価値がありますが、あまりにも古くなると、誰にとっても使い道がありませんので、最終的には解体をしなければなりません。

一般的には、戸建てで築20年を越えれば、残存価値はほぼゼロとなりますが、今は、20年超えても、よく手入れされているお家も多くなりましたので、築30年くらいは、価値は残ることが多くなっています。

使い道のない古い戸建は、購入者からみても、残存価値がゼロなのに解体費用がかかるため、「更地にしてくれれば土地を購入したい」という交渉をしてくる方は多いです。

みさと不動産プラスでは、原則として、古家は販売時には解体せずに、現況での販売をおすすめしています。しかし、上記のように「更地にしてくれれば土地を購入したい」という方は多いので、

最終的には、解体費用がかかること、または、現況で引き渡すが、解体費用分値引きするなど、

売主様と事前に説明・相談をし、売却価格の設定をしています。

▼建物を解体をして更地で売却は?

建物を解体して更地にする一番のメリットは、

購入者の第一印象がとても良いということですね!

また、境界線などもわかりやすく、見えない箇所がなくなりますので、

購入者としては、安心して契約できます。

しかし、売主としては更地にする分、建物解体費用がかかります。

※更地にする場合は、注意点もございます。

土地の売却としては、更地の方が売却しやすいことは間違いありませんが、

建物がない状態の土地は、固定資産税の減税対象とならないのには注意が必要です。

1月1日時点で固定資産税は課税されるので、その時点で建物があるかないかで課税・減税が決まります。

建物を解体し更地にするのか、土地売却のタイミングを含め計画しないと余計に税金を支払うことになりますので、担当の不動産会社と充分に打合せをすることをおすすめいたします。

▼まとめ

土地活用の方法は最近は、いろいろと生み出されてきました。
土地の立地や状況によって、メリットも変わってきます。
どんな方法でもメリット・デメリットがあるため、土地の状況がどのようなものなのかも踏まえ、検討しましょう!

また、土地の売却もどのような状態で売却するのかで、違いが生まれます。

また建物が簡単に解体できない場合もあるかもしれません。
相続で手にした場合など、余計な費用をかけたくないケースもあるからです。

どのような条件しても購入者のニーズを満たすことが、できるだけ高く売却するポイントになります。周辺の利用状況も加味して考えていくといいと思います。

 

三郷市で遊ばせている土地があり、活用方法にお悩みの方がいましたら、

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この記事を書いた人
中原 大介 Daisuke Nakahara
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで42年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって17年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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