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2020年06月26日
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【みさと不動産プラス知っトク情報】マイホームの購入!頭金「なし」でも買えるの?

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

マイホームを購入する時、資金計画で、まず思い浮かぶのは家の住宅ローンですが、ローンとは別に必要となるのが、購入するときに準備するお金「頭金」です。

よく、インターネットで検索すると、「頭金」は物件価格の2割はあった方がいいとでてきます。そのため、頭金の準備ができないから購入に踏み出せない、という方も多いかと思います。

「頭金は実際どれくらい準備すればいいのか?」

「頭金なしでもマイホームを購入することはできるのか?」

といった内容について、役立つ情報を発信いたします!

頭金はいくら必要?

国土交通省が発表している「平成29年度 住宅市場動向調査報告書」によると、実際に住宅を購入した人たちの物件価格と自己資金の平均は下記のようになっています。

参照資料:平成29年度 住宅市場動向調査報告書(国土交通省)

購入資金に占める自己資金の割合は、

・リフォーム(自己資金比率75.8%)

・中古マンション(自己資金比率51.3%)

・中古戸建住宅(自己資金比率46.1%)

・新築戸建住宅(自己資金比率26.4%)

え!?え!?ちょっと待って、

中古マンションで自己資金5割って!?戸建でも自己資金2割以上って!?

長年、不動産業界にいますが、自己資金5割近く出して購入する人なんて、ほぼいなかったですけど・・・

この低金利時代、住宅ローン控除の期間延長があるのに、住宅ローンを減らして、自己資金を多く出すメリットが思いつかないです・・・

どういう統計を取るとこの数値になるのか・・・

よくよく見てみると、このデータの調査対象は、

中古マンションが平均年齢47.2歳

中古戸建が平均年齢45.8歳

新築戸建が平均年齢39.6歳

かなり高い年齢になっていました。35年間のローンを組んだら80歳以上になってしまいます。

年齢が高い方は、ローンの返済年数が少なくしたり、若い世代に比べて貯蓄が多かったりすることから、頭金を多く入れることができるから、高い自己資金比率になるわけですね。

今の時代、物件価格100%~110%の住宅ローンを組むお客様がほとんどです!

先程も少しお話しに出しましたが、

今は、低金利時代です。

変動金利であれば、

優遇後0.47%~0.625%という低金利で借りることができます。

100万円借り入れを増やしても、毎月のお支払の差は約2,500円くらいです。

逆に、自己資金で200万円~300万円出したとしても、毎月のお支払いは10,000円も減らないということです。

それであれば、現金はお手元に置いておいておけば、急な入用に対応できますし、好きなタイミングで繰り上げ返済だってできます。

 

次に、住宅ローン控除の延長です。

住宅ローン控除とは、

年末の住宅ローン残高の1%相当額が10年間(1年間最大40万円)、所得税から減税される制度です。

※物件によっては、10年間+3年間の延長ができます。

参照記事:消費税増税に伴い住宅ローン控除が3年間延長!

住宅ローンの残高の1%を10年間減税ということは、もう、説明しなくてもわかると思いますが、住宅ローンが多い方が減税額が多くなるということです。

私がよくご提案するのは、

自己資金があっても、使わずに組めるだけ住宅ローンで購入してもらい、10年間の減税期間(場合によっては13年間)が終了したら、繰り上げ返済をする方法です。

MAX減税を受けてから、自己資金を使う方が賢い借り方だと私は考えています。

そのため、

住宅ローンは組める分だけ組むことを私はお勧めしています!

物件購入時に物件価格とは別に「諸費用」が必要になります。

マイホームの購入時に必要になるのは物件価格だけではなく、「諸費用」もかかります。

住宅ローンを組んで購入した時は、

目安としては物件価格の7%~10%くらいの諸経費がかかります。

参照記事:不動産の購入にかかる諸経費は?

そして、その諸費用も住宅ローンで組むことができるということです。

諸費用まで住宅ローンで組むと、自己資金「0円」でマイホームが購入できることになります。

「頭金なし」で購入する場合のメリットとデメリットは?

1.頭金なしのメリットは?

・現金を手元に残しておくことで、いざというときに使える!

現金を手元に残しておくことで、急な入用があった時に安心、不測の事態の際に当面の資金、株などの資産運用に回しておくことができる。

・すぐ気に入った物件が購入できる

今から何年もかけて頭金貯めていると、気に入った物件があっても購入ができない。頭金なしなら、今すぐスピーディに動くことができます。

・低金利時代

住宅ローンは低金利時代です。せっかく低金利でローンが組めるにも関わらず、頭金を貯めている間にもし金利が上がってしまったらもったいないです。

・今の家賃を削減

現在、賃貸物件にお住まいの場合は、頭金を貯めている間も常に家賃がかかります。

2.頭金なしのデメリットは?

・借入金が大きくなるため住宅ローンの返済額が増える

頭金を入れない分、借入金が大きくなりますので、ローンの返済額も増えます。

・住宅ローンの審査のハードルが上がる

返済比率「年収に占める年間返済額の割合」が審査判断するための目安となりますので、借入れ金額増えれば必然的に返済比率もあがります。

・諸費用まで借りる場合は、金利優遇が減る場合もあります

諸費用まで借りる場合、諸費用部分の優遇が減る場合もありますが、金融機関によって異なります。

 

以上のように、もちろんデメリットもございますが、

住宅ローンの金額をご提案する際は、上記のことを考え、最善の方法・金額をご提案させていただきますので、ご安心ください!

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで41年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって16年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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