【重要事項説明書を解説】「売主の表示」登記簿謄本に記載されている所有者と内容が異なるケースもあります！

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

不動産の重要事項説明書には、「売主の表示」を記載する項目があります。

売主の現住所と氏名を記入し、その内容が登記簿謄本に記載されている所有者と同じかどうかを確認します。

この人が本当に売主なのか、だまされていないか、本当に、この不動産を所有しているか、問題ないかは、買主にとっては大事な項目になりますからね。

売主が登記簿謄本に記載されている所有者と異なっている場合は、その理由を説明しなければなりませんが、以下のような場合があります。

1⃣　登記簿謄本の記載内容と所有者の氏名・住所が同じ　

このケースは、整合性がとれていますので、特に説明はいりません。

2⃣　登記簿謄本の記載内容と所有者の氏名もしくは、住所が異なる

このケースは、売主が引越しをして、登記簿謄本記載上の住所と変わってしまった場合、離婚や結婚をして、苗字が変わってしまった場合です。

この場合の重要事項説明書に記載する説明は、

売主と登記名義人は同一人ですが、住所変更登記が未了です。所有権移転登記の時期までに、売主の責任と負担において住所変更による登記名義人の表示変更登記を完了していただきます。

3⃣　相続により、売主と登記簿謄本の記載内容の所有者が異なる

相続により、売主と登記簿謄本記載の所有者と異なっており、相続登記がまだ終わっていなケースです。

この場合の重要事項説明書に記載する説明は、

登記名義人は被相続人であり、売主は相続人として遺産分割（法定相続）により対象不動産を取得済みです。売主はその責任と負担において所有権移転時期までに相続登記を完了していただきます

4⃣　他人物売買により、売主と登記簿謄本の記載内容の所有者が異なる

このケースは、対象不動産はまだ取得していませんが、不動産売買契約は既に結んでいる場合になります。（転売する場合）

登記簿謄本記載の所有者と不動産売買契約書を締結しているが、引渡し（決済）まで完了する前に売却をする場合になります。

この場合の重要事項説明書に記載する説明は、

対象不動産の現所有者は登記名義人であり、売主は同所有者との間で◯年◯月◯日付で売買契約を締結済みです（別添「売買契約書」をご参照下さい）。売主の責任と負担において、所有権移転登記の時期までに、本物件を取得のうえ買主に引き渡していただきます。

以上のように、売主の表示と言っても、いろいろなケースがあります。

上記のように、買主に安心してもらうため、重要事項説明書には、

「売主の表示」というものがあります。

間違いなく所有者と売主が一致しているか、

きちんと確認した上で、重要事項説明書は作成されます。

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