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2020年02月13日
ブログ

【みさと不動産プラス知っトク情報】あなたのマンションが「売れ残っている理由」とは?Part③売りずらいマンションの特徴を考えてみる!

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

いざ売ろうとしたときにスムーズに売れないケースはよくあります。

それどころか住宅の供給過多や人口減少が進み、需要と供給のバランスを欠いた状態が続いていることで、なかなか買い手の現れない「売れ残っている」マンションが増えています。

「売れ残っている」マンションには、いろいろな理由があります。

・販売価格が相場より高く競争で負けている

・不動産会社が販売活動を怠っている

・同じマンション内に競合がある

など、販売活動の方法に問題がある場合と、物件に問題がある場合があります。

 販売活動に問題がある場合は、依頼している不動産会社を変更することをおすすめします。

また、物件に問題がある場合では、どのような理由があるのか、3回に分けて解説いたします。今日が3回目の最後です。

最後は、「売りずらいマンションの特徴を考えてみる!」です。

売りずらいマンションの特徴を考えてみる!

「売れ残っている」マンションには、上記の通りいろいろな理由があります。

その中でも、お客様をご案内しているときに、よくお話しにでる3つの原因をお教えて致します!

今、売却を検討している方は、ご自身のマンションが以下の3つに該当しているか、確認して販売価格を決める参考にしていただければと思います。

①ランニングコスト(管理費等)が高いマンション

物件価格が周辺相場に合っていても、管理費や修繕積立金などが高額になる物件は、一般的に敬遠される傾向があります。物件価格の住宅ローンは支払いが可能でも住宅ローンの支払い並みのランニングコストが継続的に必要となれば、将来的に支払えなくなるリスクがあるためです。

管理費等は、お部屋の広さやマンションの規模・管理状態にもよりますが、修繕積立金と管理費を合わせた額の平均はおよそ2~3万円程度。4~5万円以上になってくると、売りずらいマンションになりかねません。

ランニングコストが高い場合はどうすればいいのか?

ランニングコストは努力で変えられる話ではありません。その場合は、トータルのお支払いで考えて価格設定をしましょう!

まず、そのマンションを貸した場合、賃料が10万円とすると、トータルの支払いが10万円くらいにならないと購入者は魅力的には感じないと思います。

※管理費等3万円の場合 住宅ローンの支払いが7万円でトータル10万円です。

2,600万円の住宅ローン(返済期間35年)で概ね7万円の支払いになります。

※管理費等4万円の場合 住宅ローンの支払いが6万円でトータル10万円です。

2,300万円の住宅ローン(返済期間35年)で概ね6万円の支払いになります。

管理費等が1万円は、住宅ローンで300万円くらいと一緒になります。

300万円違うと、そもそも競合する物件自体が変わってしまします・・・

管理費等が高額で、今現在、なかなか売れなくて困っている方は、近隣の売出し中マンションとトータルの支払いを比べてどのくらい違うのか一度調べてみてはいかがでしょうか?

②管理が行き届いていないマンションは注意!

お部屋自体は、きれいにお使いになられていたとしても、共用部分がきれいに掃除されていないと、購入者は敬遠します。

マンションの場合、お部屋にたどり着く前に、エントランス・集合ポスト・エレベーター・共用廊下といろいろな場所を通ってお部屋に到着します。共用部分が汚いと、お部屋に到着する前に、このマンションは検討から外そう・・・ってなりかねません。

かと言って、共用部分の清掃を住民でなんとかできるものでもありません。

管理会社・管理人・・・の問題ですからね。管理会社を変更するには、

管理会社変更は区分所有者数および議決権数の4分の3以上が必要」です。

誰が見ても杜撰な管理体制であれば、変更も可能でしょうが、現実的には、なかなか難しいとは思いますので、住民が気が付いたら、ゴミを拾ったり、管理人さんに伝えてきちんと掃除をしてもらうことはマンションをきれいに保つために大事なことかと思います。

③旧耐震基準のマンション

建築基準法の耐震の基準は、1981年6月に大きな改正が行われたことで、この時期を境に旧耐震・新耐震といわれています。

では、旧耐震だと売りずらくなる原因はただ、耐震性が不安ということだけでしょうか?

売りずらい原因は、

・旧耐震基準のマンションは金融機関によっては取扱が不可・返済期間が短くなってしまうなど、住宅ローンが使いずらくなります。(もちろん、返済期間35年で組める金融機関もありますので、ご検討してる方はご相談ください)

・税金面の控除が利用できない(旧耐震というよりは築25年以内の物件)住宅ローン控除・贈与税の非課税制度・不動産取得税・登録免許税の軽減が利用できません。

ただし、築25年を超えていても以下のいずれかに該当していれば住宅ローン控除などを利用することができます。

①耐震基準適合証明書を取得

②既存住宅売買かし保険の付保

こちらが取得できる場合は、税制面の軽減・控除が利用できるので、旧耐震のデメリットは1つ減らすことができます。

・修繕積立金が高額になっている場合がある。

 

旧耐震物件だからといって、必ずしも耐震性に問題があるわけではありません。現行の耐震基準を満たしている(耐震基準適合証明書を取得)物件がほとんどです。また、昔から建っているマンションは、ほとんどの場合、立地がすごくいいです。価格もリーズナブルになってもいます。「旧耐震」というイメージだけで判断しないで、まずは、マンションの概要を、不動産会社に聞いてみましょう!

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで41年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって16年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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