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2021年04月13日
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【売主様のお悩み解決】不動産を売却したあと、いつまで補修(契約不適合修補)の責任があるの?

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

不動産を売却した場合、いつまで建物の補修の義務を負わないといけないの?

こんなお悩みあると思います!

一般的な不動産売買契約書(全日本不動産協会、全国宅地建物取引業協会、FRK不動産流通経営協会の書式)は、以下のように取り決めされています。

 

売主:個人の場合(素人)、契約不適合責任期間:3ヶ月

売主:不動産会社の場合(プロ)、契約不適合期間:2年

売主:一般法人の場合(セミプロ)、契約不適合期間:1年

 

しかし、民法での解釈では、不適合発見から1年になります。

では、不動産業界で取り決めされている期間の根拠は?一体なんなんでしょうか?

民法で取引されたら、それだと、

いつまでたっても、売主様から物件の手離れができないため、

不動産取引には、別の法律が存在します。

宅地建物取引業法

宅地建物取引を管理する「宅地建物取引業法」という法律が存在します。

宅建業法第40条で、売主:不動産会社の場合(プロが相手の場合)で、

契約不適合期間:2年以上と定めています。

しかし、売主が個人、一般法人の場合の取り決めがされていません。

あくまでも、宅地建物取引業者を取り締まる法律だからです。

個人間の不動産取引で「責任期間3ヵ月」は一体どこから出てきたのでしょうか?

 

私も気になり、埼玉県庁および不動産協会に相談してみました。

実は、この3ヵ月って法律で決まっている訳ではないのです。

あくまでも、不動産取引の慣行(習慣)で定められています。

売主・買主が合意のもと民法に準ずると定めれば、民法を適用することもできます。

まあ、それを合意する売主はいないと思いますが…

私の見解だと、プロ(不動産会社)が責任期間2年なので、セミプロ(一般法人)、素人(個人)はその期間より短くし、必要な期間を定めていると思います。

もともと、契約不適合という言葉に変わる前は「瑕疵の責任」という言葉でした。

隠れたる瑕疵とは、本来あるべき、もしくは備えられているべき機能や性能要件が満たされていない不具合や欠陥のことです。

瑕疵とは、目で見てすぐわかるものではないので、一定期間を与えることで、隠れた瑕疵がわかるとされている期間が3ヵ月ということのようです。

しかし、売主が宅建業者(不動産会社)の場合、新築戸建の場合によって責任期間は変わります。

なぜなら、不動産の取引は、個人の方が保護される内容になっておりますので、売主が宅建業者の場合、買主の個人を守る契約内容になります。

契約不適合の対象箇所は?

個人間取引の場合、契約不適合箇所はマンションの場合、

(1)シロアリの害

(2)給排水管の故障

と限定されますが、

マンションの場合は、お部屋内での瑕疵項目はこの2つ以外は、共用部分になるというのが理由です。

戸建の場合は、

(1)雨水の浸入を防止する部分の雨漏り

(2)建物の構造耐力上主要な部分の腐食

(3)シロアリの害

(4)給排水管・排水桝の故障

となります。

戸建の場合は、共用部分がありませんから、瑕疵項目が増えます。

2020年4月の民法改正で「瑕疵の責任」→「契約不適合による修補請求等」に内容変更

民法改正により不動産売買契約書の主な変更点を以下記事で細かく記載していますので、是非、ご覧ください。

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この記事を書いた人
中原 大介 Daisuke Nakahara
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで42年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって17年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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