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2020年11月24日
ブログ

今朝こんなコラムがありました「マンションの本当の寿命はいつまで?」

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

今朝、ニュースを見ていたら、こんなコラムを見つけました。

「マンションの本当の寿命はいつまで?」

これから、マンションを買う人も、売却する人も誰もが気になるところですよね。

かなり詳しく記事が書いてあったので、要約して発信いたします!

マンションの建て替えは必要か?

築40年、50年と経過したマンションなら、

「将来的な建替えは必要になるのだろうか?」

「買ってすぐ建替えになったら困るな・・・」

など気にされると思います。

そもそも、マンションの構造は「鉄筋コンクリート造」になりますが、その性質は、

「鉄筋」には「引張力(引っ張る力)には強いが、圧縮力(押しつぶす力)には弱い」

「コンクリート」は「圧縮力には強いが、引張力には弱い」

という性質を持っています。

鉄筋コンクリートはこの両者を組み合わせ、互いの弱点を補い合うことで強い構造を作り上げているのが特徴になっています。

マンション以外では、

地下鉄のトンネルです。日本で最初に開通した銀座線などは、開業から90年を超えているそうです。

また、日本で初めて作られた鉄筋コンクリート造の建造物は、1911年竣工の三井物産横浜ビル(現・KN日本大通ビル)で、現在も使われています。関東大震災を耐え抜いたことで、頑丈さを証明した建物になっています。

双方とも、こまめなメンテンナンスはもちろんされています。

また、メンテナンスがされていなかったものは、

居住用に作られた最も古い鉄筋コンクリート造の建造物として、長崎県にある通称「軍艦島」が1916年に建築されています。

ここは、人が島を離れたから、46年以上も放置されていたのに、崩壊することなく今の姿をとどめているそうです。今や世界遺産ですものね。

これらでもわかるように、鉄筋コンクリート造は非常に頑丈です。

また、今のコンクリートの性能や建造技術、工法の進化によって、強度や耐久性はさらに向上しているため、現代のマンションは、適切にメンテナンスを行っていけば、100年以上使い続けることができるということが書かれていました。

最近は、100年マンションというキャッチコピーの分譲マンションも増えていますからね。

耐用年数(47年)と寿命の違いに注意!

マンションの寿命は「47年」とよく聞くことがありますが、

これは、減価償却資産の耐用年数で鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数が「47年」と規定されているからです。

しかし、この数値は建物が「減価償却をする耐用年数」のことで、

「税法上、マンションの価値は47年で0円になる」

ということを意味しているだけになります。

実際の寿命とは違いますので、ご注意ください。

では、実際に鉄筋コンクリート造の建物の寿命は何年くらいなのだろうか?

国土交通省は「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書(平成25年)の中で、

「鉄筋コンクリート造の物理的寿命は117年」

「一般建物(マンション)の耐用年数は120年で、延命措置を施せば150年に延ばせる」

という趣旨の発表をしているそうです。

え!?そんなに長いの??と私もびっくりしています!!!!

確かに、100年以上前の鉄筋コンクリート造の建物がまだ存在するということは、今の進化した鉄筋コンクリート造の建物であれば、納得の数値かもしれませんね。

よく聞く「スケルトン・インフィル」とは?

鉄筋コンクリート造の建物ならば、どんなマンションも「100年以上もつ」というわけではないようです。

これは知っていましたが、

ポイントのひとつは設備配管関係(給水管や排水管、ガス管など)です。

設備配管関係の耐用年数はコンクリートの耐用年数よりも短く、およそ30年程度で更新が必要になります。

昭和初期のマンションは、設備配管がコンクリート内に施工していることが多いため、修理や、更新を行うことが難しいため、建て替えや解体を余儀なくされます。

古い施工方法で作られたマンションは、設備配管の寿命とともに、建物も寿命を迎えているといことですね!

そこで、30年前くらいからは「スケルトン・インフィル」という工法が主流になっています。

スケルトン・インフィルとは、建物の構造体と設備を分けて設計することで、設備配管をコンクリートに埋め込まないでパイプスペース(間取りよく見る「PS」部分)に設置する設計のことを言います。

そうすることで、設備配管の修理・更新を簡単にできるようにして、マンションの寿命を長くできるようになっています。

旧耐震基準と新耐震基準

もうひとつ気になるのは、旧耐震基準と新耐震基準の違いですね。

旧耐震基準とは、1981年5月31日までの建築確認において適用された基準になり、中規模の地震(震度5強程度)に対して、建物がほとんど損傷しないという想定で設計されています。それ以上の地震だと倒壊するのかですが、それを上回る大規模な地震(震度6程度)に対しては検証されていなかったようです。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認において適用された基準になります。震度5程度の地震では「軽微な補修で使い続けることができる」、震度6の地震でも「建物が倒壊しない」というように、構造の基準が引き上げられています。

旧耐震基準のマンションによっては、新耐震基準に合致する耐震性が確保されているかどうか、耐震診断を行っているマンションもありますが、数は少ないですね。

購入を考えているマンションがある人で、気になる場合は、不動産会社に聞いてみてはいかがでしょうか?

日本には、いろいろなお寺があり、木造建築でも1000年以上使い続けている建造物がいくつもあります。そう考えると、表向きの数値ではなく、細かなメンテナンスでいくらでも長生きさせることができるとわかります。

人間も一緒ですよね、日々、体のメンテナンスをしていれば、やはり長生きできますからね。

この文を書きながら、私は自分に喝をいれています(笑)

体のメンテナンスをしっかりしようと、まずは痩せないと・・・・

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この記事を書いた人
中原 大介 Daisuke Nakahara
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで42年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって17年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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