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2020年02月22日
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【みさと不動産プラス知っトク情報(売却編)】不動産売却のときに知っておきたい「取得費用(当時購入した時の金額)」と「建物の減価償却費」について解説!

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

多くの人にとって、不動産売却という経験は、人生で1度あるかないかかと思います。

不動産売却は利益に応じて税金がかかりますが、金額が大きくなる場合もありますので、税金も高くなります・・・

以前、解説した「譲渡所得税(不動産売却時にかかる税金)」を算出する際に、必要になってくる「取得費用(当時購入した時の金額)」と、「建物の減価償却費」について解説いたします。

以前、解説した譲渡所得税についてのブログはこちらから

「3,000万円特別控除」を解説!これを知らないと損!Part①

「3,000万円特別控除」を解説!これを知らないと損!Part②

取得費用とは?

取得費(当時購入した際にかかった金額)とは次の①、②の内大きい金額を使います。

①不動産を売却した金額×5%

②土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料やリフォーム費用など取得にかかった費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。

一般的には、②が大きい金額になることが多いと思います。では①を使う場合はというと、当時購入した金額がわかる書類が存在しない場合になります。

①はあきらかに取得費が安くなってしまいますので、購入したときの売買契約書・領収書等は必ず保管しておきましょう!

取得費用に含まれる費用は?

①土地や建物を購入したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、売買契約書印紙代

②借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料

③購入時に土地の地ならしをするために支払った造成費用

④土地の取得に際して支払った土地の測量費

⑤購入時に支払った仲介手数料

⑥内装リフォーム費用

などが、取得費用として含まれます。

購入時に支払った費用についても、請負契約書や領収書等は必ず保管しておきましょう!

建物の減価償却費とは?

減価償却とは、不動産(建物)は時間の経過とともに価値が失っていくものです。購入時と、売却時では価値が変わっていますので、所有者が住むことで消費した価値分を減らすことをいいます。

また、土地は時間の経過で価値が変動しないため減価償却の対象になりません。

減価償却の計算方法は?

償却費の算式(定額法)=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

例えば、

10年前に新築戸建(土地1,200万円・建物1,800万円・木造)を購入し、売却する場合の取得費用はいくらいになるでしょうか?

※仲介手数料は100万円、登記費用は40万円(それ以外がわかりやすくするため省略)

償却費の算式(定額法)=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数になりますので、

1,800万円×0.9×0.031×10年=502.2万円 が減価償却費用になります。

取得費用は、

土地1,200万円+仲介手数料100万円+登記費用40万円+建物1,800万円-502.2万円2637.8万円

になります。

売却したときに、当時購入した金額より安く売却したので、利益はでないと思っていても、減価償却費を差し引くと、利益が出ている場合もあります。

その時は、前回解説した「3,000万円特別控除」の申告をしないと税金がかかってしますこともありますので、ご注意しましょう!

ご不明点や、このケースは税金がかかるのかわからないなど、お悩みがあるときは、お近くの税務署・税理士にご相談しましょう!

税務署とか、税理士はなんかハードルが高いな・・・という方は、

「みさと不動産プラス」は税理士の提携もありますので、お気軽にご相談ください!!

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで41年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって16年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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