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2020年07月25日
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【みさと不動産プラス知っトク情報】市街化調整区域…家は建てられる?三郷市の土地はまだ半分くらいは市街化調整区域です。市街化調整区域の不動産のことならみさと不動産プラスにお任せ下さい!

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

いいな!と思った土地が、「市街化調整区域」だった……。調べていくうちに、家を建てられない??と不安を感じる人も多いのではないでしょうか? 

また、市街化調整区域内で不動産を所有しているけど、売れるのかな??と不安を抱いている人も多いと思います。

三郷市の土地はまだ半分くらいは市街化調整区域って知ってましたか?

三郷市で土地・戸建を購入するなら、市街化調整区域のことを知っておくことは大事です!

後々、後悔しないために「市街化調整区域」について分かりやすく紹介します。

そもそも市街化調整区域とは??

土地の利用規制が厳しく、売却しにくい不動産の代表格と言えば「市街化調整区域」ですね。

市街化調整区域の定義は「市街化を抑制すべき区域」となります。

簡単に言うと、「原則建物が建てられない区域」です。

しかし、全く建てられないというわけではありません。市街化調整区域で開発・建物建築を計画した場合、誰がどのような用途で土地・建物を使うのか、個別に自治体に審査を受け、許可がありれば建築することはできます。

建替え・建築ができないってホント??ウソ??

先程もお話ししましたが、市街化調整区域では建物の建築が制限されます。

建物を建てるときはもちろんのこと、建替えや中古住宅を購入して、増改築をする場合にも、原則、自治体に許可を受けなくてはなりません。(都市計画法43条の許可を得るには都市計画法34条に該当する建築物でなければなりません)

ただ自治体によっては、条例で市街化調整区域でも開発・建築を認めている地域もあります。指定された地域は、許可があれば誰でも住宅などを建てられます。

絶対に建てられないのでなく、市街化調整区域でも、許可がありれば、建替え・建築ができますので、気になる市街化調整区域の土地がある場合は、お気軽にご相談ください。

市街化調整区域の土地に建物を建築するためには?

市街化調整区域で開発・建築を計画した場合、誰がどのような用途で土地・建物を使うのか、個別に自治体の審査を受け、許可されなければいけませんとお話ししましたが、

では、「三郷市」ではどのような条件をクリアすると建物の建築ができるのでしょうか?

実際には、土地の面積や建てる構造物の種類によって、いろいろな条件がありますが、今回は、一般的な一戸建てを建築するための主な制限を解説したいと思います。

市街化を促進するおそれがないと認められる場合は建築可能(都市計画法第34条12号)

①線引き前(市街化調整区域になる前)の所有地に自己用住宅を建築

市街化調整区域になる前から所有している土地に、自己居住用の住宅を建築する

②市街化調整区域に長期居住する者の親族のための自己用住宅を建築

三郷市又は隣接する市(吉川市・草加市・八潮市・松戸市・流山市)の市街化調整区域に、自己の親族が20年以上居住し、かつ、現在、三郷市又は隣接市の市街化調整区域に居住する親族を有する者の自己居住用の住宅を建築する

③市街化調整区域に線引き前から居住する者の親族のための自己用住宅を建築

区域区分日(昭和45年8月25日)に三郷市又は隣接する市(吉川市・草加市・八潮市・松戸市・流山市)の市街化調整区域に、自己の親族が居住していた者、かつ、現在、三郷市又は隣接市の市街化調整区域に居住する親族を有する者の自己居住用の住宅を建築する

この条件で該当する方は、概ね昔からそこに住んでいる地主さんや農家さんになると思います。

では、全く上記の条件に当てはまらない人や、建売業者が新築戸建を建築できる条件はどんな土地、条件になるでしょうか。

既存の建築物のある敷地に建築する場合

一般的な一戸建てを建築するためによく使われる条件はこちらです。

現に存する建築物が建築後20年を経過しており、現に存する建築物の敷地と同一の敷地において、建築物を新築、改築を行う場合。

ここで注意していただきたいのが、

・現に存する建築物が三郷市に「宅地」と認定されいること(登記簿の地目がそもそも「宅地」になっている)

・建築許可を取得するまで、建物があること(事前に建物を解体すると許可がおりない可能性があります)

・分筆・合筆等で、敷地の大きさを変えていないこと

細かく言うともう少し条件があるのですが、主に大事な項目を記載させていただきました。

審査基準の詳細はこちらから

都市計画法第34条各号(立地基準) 審査基準 - 三郷市

まとめ

市街化調整区域の不動産売買は複雑で通常の土地よりもハードルが高い分、不動産会社によっては売買仲介に難色を示されたりすることがあると思います。

ただ絶対に売却できないわけではありません。

ポイントは、どのような開発許可・建築要件があるかです。これは自治体によって条件は変わってきますので、少しでも開発許可・建築要件が緩和されている土地ほど比較的売れやすいといえます。

売却しやすくなる目安としては、上記の条件をクリアできることもそうですが、そもそも登記簿謄本の地目が「宅地」になっていることが大事です。「農地」の場合は、さらにハードルがあがりますので、ご注意ください。

お悩み事がございましたら、お気軽にご相談ください!

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで41年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって16年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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