売却か賃貸でお悩みの方へ【どっちがお得？】Part②

前回、

「不動産を売却した場合のメリット・デメリットPart①」を発信しましたが、

今回はその続き「不動産を賃貸した場合のメリット・デメリット」をお届けいたします！

まずは、前回の復習です。

比較ポイントをおさらいします！

住まなくなる理由はお客様によってそれぞれ違うと思います。

・お住み替えで売却したい

・相続した物件を売りたい

・いくつか所有している投資物件を売却したい

・海外転勤になったから賃貸にしたい

・期間限定の転勤で戻ってきたらまた住みたい　

など、住まなくなる理由によりメリット・デメリットがあります。

まず、お部屋の間取りがファミリータイプなのかワンルームなのか、

駅までの距離、立地や周辺環境によっても、

売却するか賃貸にするか、どちらが買主様・借主様が付きやすいかは変わってきますね。

ファミリータイプであれば、売却しやすくなりますし、ワンルームであれば賃貸しやすくなります。

また、ワンルームでも、立地が都内であれば、売却しやすくなります。

住まなくなる理由にも上げましたが、期間限定の転勤で将来戻ってきたいから、

期間を限定して賃貸にしたいなど、

売却したあと、賃貸したあとが、しっかり決まっているかどうかも、

判断の際の大きなポイントになりますね！

次に、売却した場合のメリット・デメリット、賃貸の場合のメリット・デメリットを

考えてみましょう！

２回に分けて発信してますので、今日は「賃貸した場合のメリット・デメリット」を！

賃貸に出すので、もちろん、毎月賃料がが入ってきます。

しかし注意点もあります。

賃料が、ローンの支払い・管理費等・固定資産税等を支払うとマイナスになる場合もありますので、注意しましょう！

賃料で利益を出すことができるかどうかきちんと試算してから決めましょう！

賃料収入は不動産所得になり、所得税の課税対象になります。

しかし、不動産賃貸業は経費として計上できる項目が多いのも魅力です。

そのため節税効果が高くなる場合もあります。

例えばこんな項目が経費として計上できます。

・マンションの管理費・修繕積立金

・ローンの利息部分

・賃貸管理会社へ支払う管理手数料

・賃借人退去時に行う原状回復費用

・火災保険や地震保険の保険料

・固定資産税・都市計画税

・減価償却費

・その他、室内の設備修理費用

などが経費計上できる項目になります。

しかし、確定申告を毎年しないといけなくなる手間がでてきます。

この手間のわりに所得がたったこれだけ・・・となることもありますので、

よく考えて賃貸にするか決めたほうが良いでしょう！

賃貸に出す場合、資産として所有権を持ち続けられるという点がメリットですね。

賃料による賃貸経営を長く続けることができたら、子どもたちの世代へ残す相続財産としても、不動産の収益物件は大きな資産となります。

もちろん、将来の資産価値が今と同じかと言えば違いますが、将来の価格下落を見込んで今、売却したほうがいいという場合もあります。

必ずしも、賃借人が常にいるわけではありませんので、

売却するほうが早く購入者が見つかる場合ももちろんございます。

入居者がなかなか決まらず空室が続くリスクや、建物の老朽化に伴い、賃料が下がるリスクがあります。

住宅ローンはあくまで、居住用の人に融資するものですので、

それを賃貸に出す場合は、金融機関に届け出が必要です。

その場合、投資用物件とみなされ、

通常はアパートローンなどに変更させられることになります。

つまり、金利が高いローンへの切り替えが必要になります。

また、前回お話ししましたが、居住用物件ではなくなりますので、

売却益の3,000万円控除が利用できなくなります。

いずれ、売却する時に、売却益が出た場合、利益分は所得になりますので、

その分の税金を払うことになります。

将来的には、売却をお考えのオーナー様はこれは注意が必要です！

法律では貸す側よりも借りる側を保護しているため、

将来的に自分で住みたくなっても、一方的に「出て行って欲しい」とは言えません。

そのため、自分が住みたい・もう売却したいというときに身動きが取れなくなります。

そして、賃借人によっては室内をきれいに使っていただけないこともあります。

いざ売ろうとしたときに、

室内が汚く扱われてしまっている・・・

相場下がる前に売りたいけど、賃借人が出てくれない・・・

結局、当時の査定金額より大幅に、価格が下がってしまい後悔している人も多くいます。

最終的には、売却か賃貸かは、それぞれ個人の事情によってどちらが有利なのかは違います。

後々後悔しないように、

是非、みさと不動産プラスにご相談いただければと思います！