【ちゃんしーブログ2026】～19回目～「AI査定」実際にはどうなのか？

こんにちは！みさと不動産プラスのちゃんしーです！✨

最近、ネット広告でよく見かける

「たった10秒であなたの家がいくらか分かる！AI不動産査定」というフレーズ。

ぶっちゃけ、気になって試してみたことある人いませんか？（笑）

スマホでサクッと金額が出るなんて、めちゃくちゃ便利ですよね！

AI査定が出る前は簡単査定、入力するだけ！と言いながら、内容を入れてスタートすると、実はただの査定申し込みサイトであちらこちらの不動産屋から査定の電話が来てしまう、、、なんてこともあります。

では今のAI査定はどうやって査定しているのか、そしてAI査定についての本音を語っていきます！

そもそもネットの「AI査定」ってどうやって計算してるの？

「情報を入力したら10秒で金額が出た！魔法みたい！」と思うかもしれませんが、実はカラクリはめちゃくちゃシンプルです。AIは、主に次の3つのデータだけを組み合わせて、機械的にマシーンのように計算しています。
 

過去の周辺の売り出しデータ：近所で「過去にいくらで売り出されていたか」

レインズ（不動産流通市場）の成約データ：近所で「実際にいくらで取引されたか」

国土交通省の公表データ：国が決めている「その土地の基準となる価格（地価）」

入力された「築年数」と「広さ」を、上の3つのデータと照らし合わせて、「このエリアの平均値なら、だいたいこのくらいの金額だよね」と引き算・足し算をしているだけなんです。

もちろんこれ以外の方法もあるかとは思います。しかし基本的には表に出ている数字、結果をもとに査定しております。

過去のデータだけで計算するAI査定には、実は不動産屋から見ると「そこは計算に入ってないんかい！」という致命的な弱点が3つあります。

1．リフォームの価値が1円も計算できない

築年数や広さなど数字をもとに査定するAIにとってお部屋の状態を査定するのはなかなか難しいです、ボロボロの部屋も、最新リフォーム済みの部屋も、「築年数が同じなら同じ金額」になってしまう場合もあります。

そして買手のことまで考慮していません、例えば買手の方が中古戸建を購入するときに参考にするのは同じエリアの新築戸建だったりします、新築戸建より安くてもフルリフォームが必要でその費用を合わせると新築戸建よりも高くなってしまうのであれば、それは本当にいい査定なのでしょうか、査定には室内状況が大きく関わってきます。

2．周辺状況が考慮しきれない

「日当たり抜群の南道路」と「暗くて狭い北道路」や交通量が多い、歩道がない、周辺の騒音や街並み、お店などのデータは取れたとしても普段からいる人の感覚には到底及びません、

3．「今、この瞬間の人気（熱量）」を計算できない

不動産屋の査定に正解はないと思っていますが、買手の見つからない査定は間違いなのかなと思います。今、このエリア、物件にどれくらいの需要があるのか、「今、この学区にどうしても住みたいお客様が待っている！」という最新の需要はデータに反映されません。過去の平均値だけで安く叩かれてしまうリスクがあります。

これらのことをまとめると、

「買い手（人間）の気持ち」を1ミリも考えていないから、AI査定は『売るための査定』ではなく、ただの『過去のデータ一覧』でしかない。

とちゃんしーは思います。

お客様の希望している金額、高い査定金額が正解だと思っておらず、　ちゃんしーとしては不動産屋とそこに住むお客様で作り上げる査定が一番いいのではないかなと思います。

不動産売却は過去のデータをなぞる仕事ではなく、「今の買い手に向けて、家の魅力をプロデュースする仕事」だからです！

そしてAIのように早い、みさと不動産プラスの無料査定のリンクを貼っておきます！

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