住宅ローンの返済でお困りの方のために、任意売却に関する相談を承っています！

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

リストラ・病気・離婚等による住宅ローン滞納、返済でお困りの方はご相談ください。

競売を回避して、任意売却で不動産を売買します！

任意売却は時間との闘いです。

取り組みが遅れれば遅れるほど活用できる手段は少なくなり、辛い思いも長引くことになってしまいます。

お困りの方は、一日も早く行動を！このブログがきっかけになればとの思います！

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

住宅ローンを滞納すると、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。

残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅（不動産）を売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。

この担保となっている不動産を強制的に売却するのが競売です。

競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者をオークション形式で決定します。

競売には様々なデメリットがあるため、「競売にしたくない･･･何かいい方法は無いか･･･」というお問合せを多くいただきます。

①競売よりも高く売却できる可能性があります

任意売却は、市場価格で売却できますので競売に比べて高く売却できる可能性があります。

競売の場合は任意売却に比べて安い価格での売却になってしまう可能性が高いので、いくらで売れるかわからない分、不安が残ります。

高く売却できればローンの残債を減らすことができますので、その後の生活の大きな助けになります。

②引越しの時期などの引渡し時期の調整ができることもあります

買主様との引渡時期の相談ができることもあります。

お仕事やお子様の学校などの影響を最小限に抑えることができます。

③諸費用を売買代金から支払うことができます

任意売却にかかる費用（抵当権抹消費用や印紙代、仲介手数料）のほか、管理費や固定資産税の滞納分も売却代金からお支払いいただくことが可能です。事前に現金を用意して頂く必要はありません。また、引越し費用の一部を売却代金の中から控除してもらえる可能性が高いです。

④売却理由などのプライバシーが守られます

外見上は通常の販売方法で売り出しますので所有者のプライバシーが知れわたりません。

競売では裁判所やインターネットで公告されてしまうので競売物件として知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性があります。

※任意売却をすれば、残債が0円になる訳ではありません！

任意売却をすれば借金が無くなると勘違いされている方もいますが、借金がゼロとなるわではありません。

任意売却を行う場合、住宅ローンが不動産を売却して返済をしても一部が残ってしまった場合、この残債は任意売却を行ったその後も、返済していかなければいけません。

担保物件を持たない無担保債権になるということです。

※本来は売却と同時に住宅ローン全額を返済しなければ金融機関は抵当権を抹消しませんが、任意売却することを承諾した金融機関は残債務が残ってしまう売却でも抵当権を抹消いたします。

残債務のお支払方法については、金融機関（または債権回収会社）と話し合って返済額を取り決めします。

債務者の収入事情を債権者へ説明したうえで返済額を決定しますが、比較的債務者の希望額が了承されるケースが多いです。

任意売却で売却する場合には、通常の売買取引と同様の諸経費がもちろんかかります。

費用の内訳は、一般的には、

①仲介手数料（売却金額の3％＋6万円＋消費税）

②抵当権設定登記の解除費用

③売買契約書貼付印紙代

が最低限債務者の負担となります。

場合によっては、

④測量費用

⑤残置物の撤去や処分費

なども控除される可能性があります。

任意売却の場合は1番抵当権者に対して、必要な諸経費を配分表をもって説明し、同意を得たうえで売却代金の中から諸経費と後順位抵当権者のハンコ代を控除して支払います。

また、任意売却最大のメリットは、

競売の場合は、裁判所から明渡命令が出せるため、立退料が支払われるケースはほとんどありません。

逆に任意売却の場合は債権者との交渉次第で、最高30万円の引越費用を受領できる可能性があります。

これは競売に比べて任意売却のメリットになります。

マンションを任意売却する場合、

①管理費

②修繕積立金

③駐車場使用料

④駐輪場使用料

などの費用の滞納もあります。

管理費と修繕積立金につきましては、滞納をしたまま売却した場合、管理組合は次の購入者にその滞納金を請求するこができますが、現実的に、任意売却するためには債務者が清算して引き渡さなければなりません。

そのために、

任意売却の場合は諸経費として控除し決済時に精算します。

ただし、競売の場合は、債務者が支払いをすることは少ないため、ほとんどのケースで落札者が負担することになり、落札者がのちのち債務者へ請求する場合も稀にあるようです。

意外と知られていないのが、条件が整えば

そのまま住み続けることもできるということも可能です。

これが競売と異なる任意売却の最大のメリットですね。

そんなことできるの？と思うかもしれませんが、条件が整えば可能です。

具体的には、投資家や不動産会社などに不動産を売却する「リースバック」という方法があります。

不動産自体は、売却するのですが、そのまま賃貸で住み続けるという方法です。

ただこれは、買主様のご意向次第になりますので、住み続けたい希望がある場合は、

まずは、みさと不動産プラスへご相談ください！