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2020年08月30日
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【みさと不動産プラス知っトク情報】不動産売却の査定書ってどんな感じ?

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

今回は、「不動産売却の査定書」を解説!

査定、査定って言われても、どうやって査定金額を出すのかわかりませんよね。

当社が作成している査定書の内容についてお話いたします!

気に入っていただけたら、是非、ご売却のご相談お願いいたします!

不動産の査定方法は?

まず、不動産を査定(評価)する場合、査定方法は4種類あります。

1.取引事例比較法 2.開発法 3.収益還元法 4.原価法

一般的に「居住用物件」の場合、よく使われる方法は、

《取引事例比較法》になります。実際に取引された類似事例を基に項目ごとに比較を行い、一定の評点を割り振り、価格を類推する手法です。

査定書の中身は3ブロックで構成されています!

①周辺売出し物件一覧

まず不動産が売れるためには需要と供給のバランスが大事です。

買いたい人がたくさんいて、売りたい人が少なければ価格は上がります。

逆に、売りたい人が多くて、買いたい人が少なければ価格は下がります。

当社はその不動産の周辺エリアに類似物件がまずどれくらい売りにでているかを調べます。

特に、同マンション内に売りに出ているお部屋があるかないかは査定価格を決める大きなポイントですね!

②周辺の成約事例の一覧

次に、近隣の成約事例はどういう物件があるのか?

あまり昔の事例だと参考にありませんので、できる限り3ヵ月以内の成約事例を選定します。

通常は、どこの不動産会社も「レインズ」から成約事例を検索しますが、

レインズだと成約年月日・価格しかわかりません。またすべての物件が成約事例を登録しているわけではありませんので、わからない事例もあります。

みさと不動産プラスでは、ここ数年の販売事例データを上記のようにすべて管理しています。当社のデータであれば、販売中の価格変更の流れも、レインズに登録されていない物件データもわかります。

その莫大な量のデータから、お客様の物件と比較できるデータを使います。

そのため、査定金額も限りなく正確に算出することが可能になります。

③成約事例と査定物件に評点を付け比較します!

上記のように約40項目をすべて点数化します。

査定対象物件、事例物件(最低3件)の評点を算出します。

なぜ、事例物件は3件以上するかというと、1件ではたまたま高く売れてしまった場合、逆に売主様の都合で早く現金化したく安く売った場合など特殊な案件もあるからです。

3件以上の事例を使ういことによって、平均値を出すことができ、正確な査定金額を出すことができます。

まとめ:売出価格のご提案

最後、算出して査定金額より、

3パターンの売出し価格をご提案します。

★マーケットプライス:査定価格の前後3%くらい

★売出提案価格:査定価格の105%

★チャレンジ価格:査定価格の110%~120%

この3パターンより、売主様のご売却事情などを考慮し最終売出価格を決めていきます!

ご希望があれば、4つ目の「買取価格」のご提案もさせていただきます。

 

もちろん、査定書はあくまでの提案書類ですので、決してこの金額ではないとけないというものではありません。

最終的には、売主様に販売価格を決めていただきます。査定金額より高い場合でも、その金額で売り切るつもりで一生懸命頑張ります!

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで41年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって16年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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