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2021年03月07日
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今、収益物件が売れています!アパート1棟を売却したいオーナー様必見!

こんにちは、みさと不動産プラスの中原です。

今、収益物件が売れています!

ここ数年、シェアハウス業者の事件など、収益物件に関するマイナスなニュースが多く飛び交ってきた中、これからアパート経営を始める新規のお客様に対して、金融機関の融資が引き締められるようになっています。

しかし、そんな中でも、収益物件は今だ好調に売買されています。

景気の先行き見えず、いつまで続くかわからない自粛環境など、給与収入が決して安定でなくなってきています。

そんな中、不動産収入を安定的に得るために、収益物件は今、売れています!

この記事では、アパート1棟の売却を検討する場合について、ご説明していきます。

アパート1棟の売り時っていったいいつ?

一般的に一番多い、売却するタイミングは以下の通りですかね。

 

相場が上昇しているとき

不動産市場が上昇している時は、売却する際のポイントです。

アパートに限ったことではなく、相場が上がっている時は、少しでも高く売れる可能性がありますので、売り時になります。

 

建物の減価償却が終了したとき

経費に計上できる減価償却は、アパート経営において重要です。

減価償却は帳簿上の支出であるため、減価償却がある期間はキャッシュフローに余裕ができます。

減価償却期間の終了時は、税金が増えてキャッシュフローがマイナスになることもありますので、売却した方が良いか、検討するべき1つのタイミングです。

 

満室になっているとき

満室になっている時は、そのまま所有しているほうがいいと思うでしょうが、アパートの購入者はいわゆる投資家です。

投資家が買う物件は、空室が多いアパートより満室状態のアパートが当然魅力的です!

特に、築年数が古いアパートほど、満室状態のときに売却を考えたほうがいいですね!

だからこそ、空室が多くなってキャッシュフローがマイナスになってきたから売却しようではなく、満室の時ほど、売却した方が良いか、検討するべきタイミングです!

 

所有期間が5年超になったとき

そもそも不動産を売却するタイミングは「所有期間5年超」という目安があります。

売却による利益(譲渡益)が出る場合、所有期間が5年以上になると、売却時の譲渡所得税率が安くなります。

具体的な税率は以下の通りです。

所有期間が5年以下の税額:39.63%

所有期間が5年超の税額:20.315%

5年超か否かで、税率が20%近く変わります。

特別な事情がない限りは、売却益が出そうなアパートなどの不動産は所有期間5年超になってから売却することをおすすめします。

アパートを高く売るためにできることは?

アパートを高く売るためにできることはどんなことでしょうか?

 

賃貸借契約書などきちんと整理しておく

次の購入者のために、きちんと書類は整理しておきましょう。

・賃貸借契約書の控えがない

・更新手続きをしていない

・共用部の電気代や、エレベーターなどの定期点検の書類・費用を把握していない

など、次の購入者にきちんと引継ぎできるようにしておきましょう。

引継ぎがきちんとできない不安は価格に直結しますので!

 

空室率を下げておく

アパートは原則、満室状態が一番高く売れます。

想定利回りよりも確定利回りのほうが、次の購入者も安心して購入でき、売却価格を上げられる可能性がでます。

空室率を下げるために、一例として、内装をリフォームしたり、家具家電を用意するなどの対策があります。

もしくは、多少家賃を下げてでも、空室率を下げる方法もありますが、空室よりも多少下げてでも入居しているほうがメリットになりますからね。

でも、やりすぎると、利回りが下がってしまいますので、注意が必要です。

別の方法だと、家賃を下げるのではなく、例えばフリーレントや、優先して客付けしてくれた業者に広告料をお支払するといった形で入居率を高めるやり方もございます。

 

滞納などの問題がある場合はきちんと解決

次の購入者に不安を与えないために、家賃の滞納問題は事前に解決しておきましょう!

家賃の滞納はそのまま収益に直結しますので、将来的にトラブルになりそうと、敬遠されることがあります。

悪質な滞納者に対してはほったらかしにせず、管理会社ときちん相談して対処しておきましょう!

まとめ

アパートを売却するための基本的な知識について解説してきました。

実際のアパート売却に踏み出すためには、まずは、ご所有のアパートが相場がどれくらいのなか、また、改善するポイントはあるのか、改善できた場合売却価格はどれくらい上がるのか、を見極まることが大事です。

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この記事を書いた人
中原 大介 ナカハラ ダイスケ
中原 大介
1979年7月生まれ 生まれて今まで42年間三郷市在住・2児のパパです。 吹上小学校~前川中学校と生粋の三郷っ子です!奥さんも彦成小学校~北中学校と生粋の三郷っ子。大好きな三郷の良さをお客様にも伝えたい!不動産情報だけでなく、地域情報もどんどん発信していきます。 また、不動産に携わって17年になります。色々な仕事や経験を重ね、皆様には角度をかえたアドバイス、安全・安心なお取引が出来ると思います。皆様とお会いできるのを楽しみにしています!
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